AMBITO SOGGETTIVO
L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soli imprenditori individuali che siano in attività sia al 31 ottobre 2015 che al 1° gennaio 2016. Questa doppia data si ricava dalla circostanza che la prima condizione di accesso alla disciplina è il possesso dell’immobile al 31 ottobre 2015 e dal fatto che gli effetti dell’opzione decorrono dal 1° gennaio 2016. Ne deriva che gli imprenditori che dovessero aver cessato entro la fine del 2015 hanno maturato i presupposti per la destinazione all’uso personale dell’immobile prima della data di efficacia della previsione della finanziaria e non sono dunque in condizioni di poterne beneficiare.
Ugualmente le imprese neo costituite dal 1° novembre 2015 in avanti sono escluse dalla sfera di operatività della norma.
L’agevolazione è preclusa altresì:
L’estromissione può essere effettuata anche:
AMBITO OGGETTIVO
L’estromissione riguarda gli immobili posseduti al 31 ottobre del 2015 che appartengono alle seguenti categorie di immobili:
Gli immobili strumentali per natura possono essere estromessi anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa ovvero anche se dati in locazione o comodato a terzi.
Sono esclusi dall’estromissione:
Gli immobili strumentali per natura possono essere oggetto di estromissione solo se iscritti nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili.
Gli immobili strumentali per destinazione, per essere oggetto di estromissione, occorre fare riferimento alla data in cui sono stati introdotti nel patrimonio dell’impresa ed in particolare:
L’estromissione può riguardare anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione (ad esempio con il coniuge) limitatamente alla quota di spettanza dell’imprenditore stesso.
ESERCIZIO DELL’OPZIONE
Il termine per l’esercizio dell’opzione scade il prossimo 31 maggio con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2016 . A tale fine, vale il principio della manifestazione della scelta per fatti concludenti che nel caso in specie, dovendo manifestare la volontà di escludere il bene immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa, è rappresentato dalla contabilizzazione dell’estromissione:
A seguito dell’esercizio dell’opzione l’immobile dovrà essere iscritto, con decorrenza dal 1° gennaio 2016, nel quadro RB del modello Unico dell’imprenditore. Se si tratta di un immobile locato, il relativo provento, una volta estromesso l’immobile, è di pertinenza della persona fisica e non dell’impresa con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2016.
L’agevolazione in commento consente di derogare alle disposizioni ordinarie assoggettando la plusvalenza, ove presente, ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’irap dell’8%. Quindi:
Imposta sostitutiva = (valore normale – costo fiscalmente riconosciuto) x 8%.
La base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% viene calcolata sottraendo dal valore normale dell’immobile, al momento dell’estromissione, il costo fiscalmente riconosciuto a tale data.
Il valore normale dell’immobile deve essere individuato in due modi alternativi tra di loro:
I moltiplicatori catastali da applicare alla rendita rivalutata sono i seguenti:
Categoria catastale A (escluso A/10) e C (escluso C/1) 120
Categoria catastale B 140
Categoria catastale A/10 e D 60
Categoria catastale C/1 e E 40,8
La data di riferimento del valore da confrontare con il costo fiscalmente riconosciuto è quella del 31 ottobre 2015.
Il valore fiscalmente riconosciuto è determinabile assumendo il valore dell’immobile da estromettere al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte sino al 31 dicembre 2015 tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate. Nel costo da contrapporre al valore normale si deve considerare anche l’area di sedime del fabbricato, determinata in sede di scorporo dell’immobile da ammortizzare
Nel caso in cui il valore normale sia pari o inferiore al valore fiscalmente riconosciuto, la base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva è azzerata o negativa e quindi l’imprenditore può procedere a estromettere l’immobile senza il pagamento di alcuna imposta. Le eventuali minusvalenze conseguite non sono deducibili dal reddito imponibile.
REGIME IVA
L’estromissione comporta l’applicazione delle regole Iva ordinarie in quanto l’esclusione dal regime di impresa rappresenta ai fini dell’imposta sul valore aggiunto un’operazione di autoconsumo ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5), DPR 633/1972. Tale normativa prevede che l’operazione sia assimilata alla cessione di beni. Quindi l’estromissione dell’immobile strumentale dal patrimonio dell’imprenditore costituisce destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, con la conseguenza che risulta un’operazione rilevante ai fini iva, a meno che nell’atto di acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta.
Si riepilogano le situazioni di estromissione ai fini iva:
L’estromissione non è soggetta né ad imposta di registro né ad imposte ipocatastali
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA
Nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto dell’estromissione esente iva sia stato acquisito con detrazione dell’imposta, sussiste, a meno che non sia decorso il periodo di osservazione decennale previsto per i beni immobili, l’obbligo di rettifica della detrazione d’imposta ai sensi dell’art. 19 – bis DPR 633/1972.
In pratica sarà necessario rettificare la detrazione Iva in misura pari ai decimi mancanti al termine del decennio dall’acquisto. Nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato dalla ditta individuale senza l’applicazione dell’iva, come, ad esempio, nel caso di acquisto da un privato, e nei periodi successivi l’imprenditore abbia eseguito manutenzioni e ristrutturazioni sull’immobile con detrazione dell’Iva, sarà necessaria la rettifica di tali detrazioni qualora tali spese siano andate ad incremento del valore dell’immobile oggetto di estromissione.
L’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap dell’8% deve essere versata:
Il perfezionamento dell’estromissione si verifica con il pagamento della prima rata dell’imposta sostitutiva ed ha effetto dal periodo d’imposta in corso al 1° gennaio 2016. Trattandosi di una manifestazione di volontà, non può trovare applicazione il ravvedimento operoso ai fini dell’esercizio dell’opzione. Ne consegue che la scadenza del 30 novembre 2016, per il pagamento della prima rata, dovrà ritenersi posta a pena di decadenza dell’opzione. L’omissione invece della rata successiva (16 giugno 2017) comporterà l’iscrizione a ruolo della differenza dovuta maggiorata del 30% di sanzione e interessi di mora, restando salva la possibilità di regolarizzare il versamento tramite ravvedimento operoso.
SUCCESSIVA CESSIONE DELL’IMMOBILE
In ipotesi di successiva cessione dell’immobile estromesso:
ESTROMISSIONE DELL’IMMOBILE DATO IN LOCAZIONE
Nel caso in cui l’immobile sia soggetto ad un contratto di locazione in corso alla data dell’opzione per l’estromissione agevolata, quest’ultima ha valenza a far data dal 1° gennaio 2016. Pertanto, qualora l’immobile sia stato locato con l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto perché considerato in regime d’impresa, occorrerà procedere alla rettifica dei documenti emessi con addebito dell’imposta, tramite l’emissione di una nota di variazione, secondo le modalità previste dall’art. 26 comma 2, DPR 633/1972.
L’esclusione dell’immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa comporta l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 2% prevista per i soggetti non imprenditori, anziché dell’1% prevista per i soggetti imprenditori. Il conguaglio dovrà riguardare tutto il periodo contrattuale successivo al 1° gennaio e l’integrazione va denunciata entro 20 giorni dalla data di perfezionamento dell’estromissione (a questo fine è considerato tale il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva).