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La c.d. “Cedolare secca” permette alle persone fsiche di sottoporre a tassazione sostitutiva i redditi per la loca-zione di immobili ad uso abitativo.

Proseguiamo la disamina delle caratteristiche generali della cedolare secca e dei soggetti interessati.

Il provvedimento, nel punto 4, esamina l’ipotesi in cui il contratto di locazione ha ad oggetto più immobili, per alcuni dei quali viene esercitata l’opzione per l’applica-zione della cedolare secca.

In tal caso, l’imposta di registro è comunque calcolata sui canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata espressa opzione.

Nel caso in cui il contratto preveda un canone indistin-to, è necessario effettuare una ripartizione sulla ba-se della rendita: l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in pro-porzione alla rendita; l’imposta di bollo sul contratto di locazione deve essere assolta.

L’art. 3, comma 4, D.Lgs n. 23/2011, prevede che la ce-dolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF e demanda al provvedimento l’individuazione delle modalità di versamento degli ac-conti, stabilendone tuttavia la misura.

Il versamento, in acconto o a saldo, della cedolare, è eseguito tramite il modello F24.

Tale modalità di versamento è utilizzata, per i versa-menti in acconto per il 2011, anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fscale (mod. 730).

Il punto 7 del provvedimento prevede che il versa-mento dell’acconto è dovuto nella misura ed entro le scadenze sottoindicate, distinguendo tra anno 2011 e successivi. In particolare:

Per i contratti in corso nell’anno 2011, l’acconto della cedolare secca è dovuto nella misura dell’85% dell’im-posta dovuta, entro le seguenti scadenze:

- in unica soluzione entro il 30 novembre 2011, se in-feriore a euro 257,52;

- in due rate se pari o superiore a euro 257,52: - pari al 40% entro il 16 giugno 2011 (o entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0.40%); - pari al 60% entro il 30 novembre 2011.

Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011, nonché per quelli scaduti o risolti volontariamente en-tro il 31 maggio 2011, il versamento in acconto è ef-fettuato in due rate (la prima entro il 16 giugno 2011, la seconda entro il 30 novembre 2011).

Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento in acconto è effettuato in unica rata entro il 30 novembre 2011.

Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011, il versamento in acconto non è dovuto.

Il versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2012 è dovuto nella misura del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e deve essere effettuato:

- in unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52;

- in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52:

- 40% entro il 16 giugno di ciascun anno (o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo);

- 60% entro il 30 novembre di ciascun anno.

Sull’acconto si applicano le regole e i principi previsti per le imposte dirette. In particolare:

- l’acconto è ritenuto congruo se di importo almeno pari al 95% (85% per il 2011) della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito; - l’acconto non è dovuto se la base di calcolo non su-pera euro 51,65;

- la prima rata dell’acconto è rateizzabile, con interessi, secondo le disposizioni previste per le imposte diret-te.

Vale la pena sottolineare che per l’anno 2011, il con-tribuente potrebbe essere esposto al rischio di versa-re l’importo dell’acconto della cedolare secca in misura eccessiva.

Infatti, i soggetti che presentano il modello 730, che hanno immobili locati e che optano per la cedolare secca anche per il 2011, dovranno procedere in mo-do autonomo al versamento dell’acconto della cedolare con il modello F24 (come sopra indicato). Oltre a ciò, il soggetto che presta assistenza fscale calcolerà, in massima parte, gli acconti, con il metodo storico, quin-di sulla base del reddito complessivo, relativo all’anno 2010, in cui è compreso anche quello derivante dalla locazione. Analogo problema sussiste in caso di pre-sentazione del modello Unico.

Per ovviare a tale inconveniente, l’acconto potrebbe essere calcolato, anziché con il metodo storico, con quello previsionale (escludendo dalla base di calcolo dell’acconto dovuto il canone di locazione per il quale si intende optare per la cedolare secca). Ovviamente, si ricorda che tale metodologia di calcolo espone a san-zioni nel caso in cui, a posteriori, l’acconto risulta es-sere stato versato in misura inferiore a quello dovuto sulla base dei redditi reali dell’anno 2011.

La Confartigianato ha sollecitato al riguardo l’Agenzia a fornire chiarimenti che possano evitare al contribuente di anticipare l’imposta oltre la misura dovuta: al riguar-do, ha proposto , in alternativa al metodo previsionale, di determinare l’acconto IRPEF con il metodo storico depurando, poi, il versamento di un importo pari all’ac-conto relativo alla cedolare secca (che sarà versato in modo autonomo con il modello F24).

Il nuovo regime della cedolare trova applicazione, per espressa disposizione legislativa (art. 3, comma 2), a decorrere dall’anno 2011 e, dunque, sui redditi prodotti a partire dal 1° gennaio 2011.

Il paragrafo 6 del provvedimento precisa che il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d’im-posta 2011, ai contratti in corso, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del