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versamente la pertinenza non sarà assoggettata al re-gime della cedolare secca.

Esempio

Contratto di locazione di durata annuale avente ad og-getto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro 9.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A)immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 700,00;

B)immobile ad uso non abitativo di categoria catasta-le C6, che non è pertinenza dell’immobile abitativo, rendita euro 80,00.

Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime della cedolare secca solo per l’immobile A.

L’imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all’immobile di cui al punto B, determinato sulla base della rendita catastale attribui-ta allo stesso immobile.

Canone riferibile all’immobile B = 9.000 x 80,00/ (700,00+80,00) = 923,00.

L’imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00 x 2%). In tale ipotesi, poiché l’imposta di registro proporzio-nale è inferiore alla misura minima prevista per la re-gistrazione dei contratti di locazione, l’imposta da cor-rispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67,00.

REQUISITI PER L’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

Il contribuente può optare se assoggettare il reddito di locazione dell’unità abitativa ordinariamente ad Irpef,

con conseguente cumulo con gli altri redditi, ovvero alla cedolare secca .

La cedolare secca è quindi un regime facoltativo e per applicarlo è necessario esercitare una specifica opzio-ne.

L’esercizio dell’opzione si sostanzia in 2 momenti: - comunicazione al conduttore (a pena nullità) - esercizio dell’opzione nei confronti dell’erario.

1. Comunicazione al conduttore

Il locatore che intende adottare il regime della cedo-lare secca, deve rinunciare al diritto di aggiornamento del canone di locazione.

Al fine di fruire del regime della cedolare secca il loca-tore deve, a pena di decadenza, inviare al conduttore una lettera raccomandata in cui comunica: - di aver optato per il regime della cedolare secca; - di rinunciare al diritto di adeguamento del canone per tutta la durata dell’opzione;

- che non è dovuta l’imposta di registro per il periodo di validità dell’opzione.

La comunicazione al conduttore va effettuata prima di esercitare l’opzione.

In caso di più conduttori l’opzione va comunicata a cia-scuno di essi.

Non è valida la raccomandata a mano.

Per gli immobili posseduti in comproprietà l’opzione

comporta la rinuncia all’adeguamento del canone da parte di tutti i comproprietari.

2. Caso particolare

2.1 Opzione in sede di registrazione del contratto e successiva revoca a partire dall’annualità successiva:

- non si applica l’aggiornamento del canone relativo alla seconda annualità.

2.2 Opzione nei confronti dell’erario L’opzione va esercitata:

- per i contratti nuovi

o in sede di registrazione del contratto ed ha efficacia

per tutta la durata del contratto salvo revoca. Si ri-corda che la registrazione del contratto di affitto va effettuata entro 30 giorni dalla “data di formazione dell’atto”;

- in caso di proroga ( dopo la scadenza del 4° anno) o entro il termine di versamento dell’imposta di regi-stro( 30 gg. dal momento della proroga) a mezzo del modello 69;

- se non esercitata in sede di registrazione o di proro-ga

o entro il termine di scadenza del versamento dell’im-posta di registro ( 30 gg dalla scadenza di ogni an-nualità), a valere per le annualità successive. Tale modalità si applica anche se l’imposta di registro è stata versata in unica soluzione per tutta la durata del contratto. L’imposta di registro già versata non è rimborsabile.

3. Contratti non soggetti a registrazione

I contratti di affitto di immobili di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, non sono soggetti a registrazione. Trattasi di contratti non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

L’opzione va effettuata:

- in sede di registrazione

o se il contratto viene sottoposto volontariamente a registrazione o in caso d’uso, prima della presenta-zione della dichiarazione dei redditi;

- in dichiarazione dei redditi relativa al periodo in cui sono stati prodotti i redditi

o se il contratto non viene sottoposto a registrazione volontaria.

MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE

1.Registrazione del contratto di locazione

L’esercizio dell’opzione può essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione

- telematicamente a mezzo del modello Siria al ricor-rere delle seguenti condizioni:

o un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; o un numero di conduttori non superiori a tre; o una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre;

o solo immobili censiti con attribuzione di rendita; o i contratti non contengono clausole aggiuntive ri-spetto al rapporto di locazione ( es:fideiussioni pre-state da terzi)

- presso gli Uffici dell’Agenzia delle entrate con il mo-dello 69

o in alternativa al modello Sira e nei casi non previsti dal modello Siria

2.Durata della opzione

In generale l’opzione per la cedolare secca si applica alle annualità “contrattuali” e va esercitata:

- all’inizio del contratto

- all’inizio di ogni singola annualità successiva - all’inizio della proroga

L’opzione si estende all’intera durata residua del con-tratto, salvo revoca.

L’opzione non ha validità per “anno solare”, ed anzi in via ordinaria ha una valenza a cavallo d’anno. L’opzione può essere revocata in ogni annualità con-trattuale successiva a quella in cui è stata esercitata,

entro il termine per il pagamento dell’imposta di re-gistro.

In caso di revoca dell’opzione è dovuta l’Imposta di re-gistro per le annualità successive. E’ compito del loca-tore dare comunicazione della revoca al conduttore al

14 InformaImpresa Venerdì 17 giugno 2011