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roga estiva degli adempimenti fiscali e dei versamenti scadenti nel prossimo mese di agosto.

Il decreto prevede che gli adempimenti fiscali e i versa-menti in scadenza fra il 1° agosto ed il 20 agosto pos-sono essere eseguiti entro il 22 agosto (poiché il gior-no 20 cade di sabato) senza alcuna maggiorazione. Sono prorogati al 22 agosto tutti i versamenti in sca-denza il giorno 16 (rate di Unico, ritenute, Iva mensili e trimestrali, ravvedimento, etc.). Si ricorda che la pro-roga interessa anche il termine per la trasmissione te-lematica della comunicazione dei dati contenuti nelle dichiarazioni d’intento.

Si evidenzia che sono esclusi dalla proroga i versamen-ti in scadenza il prossimo 5 agosto 2011, termine en-tro cui dovranno effettuare il versamento derivante da Unico 2011, maggiorato dello 0,40%.

FISCO

32 I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla

cedolare secca (prima parte).

La Cedolare secca è un sistema di tassazione del reddi-to ritraibile dalla locazione di immobili abitativi posse-duti dalle persone fisiche.

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 ha rilasciato, in prossimità della scadenza del versamento degli acconti 2011, i primi chiarimenti in merito al regime della cd. “cedolare secca” sui redditi di locazione di unità abitative percepiti dalle persone fisiche.

SOGGETTI INTERESSATI

Sono interessati dal regime della cedolare secca: - le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

1. Soggetti esclusi

Non possono applicare la cedolare i soggetti che lo-cano gli immobili nell’ambito del regime di impresa, siano esse società o ditte individuali, o nell’ambito del lavoro autonomo.

Sono perciò esclusi dal regime:

- le ditte individuali; - le società di persone; - le società di capitali; - gli enti commerciali; - gli enti non commerciali.

AMBITO OGGETTIVO

La cedolare secca è applicabile:

- ai soli fabbricati abitativi (categoria catastale A, escluso A10)

- e relative pertinenze

locati a persone fisiche, non nell’esercizio di impresa, arte o professione, con finalità abitative. Sono com-presi anche i contratti conclusi con enti pubblici o enti non commerciali a condizione che dal contratto risulti la destinazione ad uso abitativo in ossequio alle fina-lità dell’ente.

Sono esclusi gli immobili: - di proprietà condominiale

- accatastati in categorie diverse da A, compreso A10 anche se destinati ad uso abitativo; - abitativi, locati ad uso ufficio o promiscuo;

- per i contratti conclusi con imprese o lavoratori auto-nomi, anche se dati in uso ai propri dipendenti

Sono inoltre esclusi dall’applicazione della Cedolare

secca:

- i contratti di sublocazione;

- i contratti di affitto di immobili situati all’estero. In presenza di più immobili abitativi (o abitativi e non abitativi), locati con un solo contratto :

- l’opzione è esercitabile anche solo per alcuni di essi; - nel caso in cui il canone di locazione sia unitario , la parte assoggettata a cedolare secca sarà determinata proporzionalmente alla rendita catastale attribuita a ciascuna unità immobiliare.

Esempio ministeriale

Contratto di locazione di durata annuale avente ad og-getto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00;

B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00;

C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00.

Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l’immobile A.

L’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determina-to in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili.

Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5% Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%

Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625

L’imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del con-tratto è pari ad euro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione (32.625 x 2%).

Sul contratto di locazione deve essere, comunque, cor-risposta l’imposta di bollo nella misura ordinaria.

1. Immobili posseduti da più soggetti

L’opzione può essere esercitata disgiuntamente da cia-scun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto re-ale di godimento. Essa ha effetto solo nei confronti di coloro che hanno esercitato l’opzione.

2. Locazione di porzioni di unità abitative

La locazione di porzioni di una unità abitativa a cui è stata attribuita una unica rendita presuppone l’assog-gettamento al medesimo regime impositivo per tutte le porzioni locate.

La Circolare n. 26/E propone il seguente esempio

Esempio

Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:

- porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 mag-gio 2012;

- porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giu-gno 2012;

- porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre - 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la lo-cazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzio-ne anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

3. Pertinenze dell’abitazione locata

L’opzione per la cedolare secca coinvolge anche le per-tinenze dell’immobile abitativo locato. Non assume al-cuna rilevanza che la pertinenza risulti dal medesimo contratto o meno purché dal contratto si evinca il rap-porto di pertinenzialità con l’immobile abitativo. Di-

InformaImpresa 13 Venerdì 17 giugno 2011