Decreto Sblocca Italia - Le modifiche in sede di conversione in legge

E’ in vigore dal 12 novembre 2014 la legge di conversione del c.d.” Decreto Sblocca Italia”.Qui di seguito si analizzeranno le principali disposizioni alla luce delle novità introdotte in sede di conversione.

ART 17. NUOVA DEFINIZIONE DI “MANUTENZIONI STRAORDINARIE” - DATA DI DECORRENZA: 13 SETTEMBRE 2014

La legge di conversione conferma la disposizione di modifica del Testo Unico dell’edilizia, in particolare nella definizione degli “interventi di manutenzione straordinaria” di cui all’art. 3 lett. b).

Sono considerate “manutenzioni straordinarie” le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché di realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazione d’uso.

Viene specificato che rientrano nell’ambito di tali interventi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzioni di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

ART. 19. ESENZIONE DALL’IMPOSTA PER GLI ACCORDI DI RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE. DATA DI DECORRENZA: 12 NOVEMBRE 2014

La legge di conversione conferma che la registrazione dell’atto contenente la riduzione del canone di locazione in essere è esente da imposta di registro e di bollo. Con questa agevolazione si evitano gli aggravi previsti per la registrazione dell’accordo di riduzione del canone quali l’imposta fissa di registro di 67 euro e l’imposta di bollo di 16 euro.

In sede di conversione in legge del decreto è stata aggiunta la possibilità di definire l’accordo di riduzione del canone del contratto di locazione tramite l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Il conduttore può inviare al locatore specifica richiesta motivata di riduzione del canone. In caso di conclusione “positiva” della trattativa il Comune può riconoscere l’applicazione di un’aliquota IMU ridotta nei confronti del locatore.

ART. 21. DEDUZIONE IRPEF PER L’ACQUISTO O COSTRUZIONE DI ABITAZIONI DA LOCARE. DATA DI DECORRENZA: 1 GENNAIO 2015

E’ confermata la deduzione per gli acquisti di unità immobiliari, effettuati  dall’1.1.2014 al 31.12.2017, da parte di persone fisiche non esercenti attività commerciali destinate alla locazione.

In sede di conversione è stata aggiunta la condizione che le unità immobiliari devono risultare “invendute” al 12.11.2014. Tale disposizione opera quindi per gli acquisti posti in essere dal 12.11.2014.

L’agevolazione consiste in una deduzione Irpef dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo di spesa di 300.000 euro (per una deduzione massima, quindi di 60.000 euro). La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo (al massimo 7.500 euro all’anno) ed è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione. La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni per le medesime spese.  

L’agevolazione spetta con riferimento alle spese:

• di acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di restauro risanamento conservativo/ristrutturazione;
• per prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costruzione di unità immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori.

L’agevolazione spetta a condizione che l’unità immobiliare:

• ·        sia destinata, entro 6 mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni consecutivi. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo di 8 anni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto;
• ·        l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• ·        l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E (parti del territorio destinate ad usi agricoli);
• ·        il canone di locazione non sia superiore a quello definito:
  • o   dalla convenzione tipo di cui all’art. 18 DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;
  • o   per i contratti a canone concordato.
  • ·         non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

In sede di conversione è stata prevista che detta agevolazione possa essere mantenuta in caso di cessione in usufrutto dell’immobile agevolato a soggetti giuridici:

• ·           pubblici o privati;
• ·           operanti da almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali;

purché sia mantenuto il vincolo della locazione e il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.

In sede di conversione è stato previsto che l’agevolazione è usufruibile anche con riferimento agli interessi passivi dipendenti da mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare in esame. 

ART 23. CONTRATTI DI GODIMENTO DI IMMOBILI CON SUCCESSIVA ALIENAZIONE (RENT TO BUY)

DATA DI DECORRENZA: 13 SETTEMBRE 2014

La norma introduce nel nostro ordinamento il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, quale nuova tipologia contrattuale a valenza generale, al fine di consentire ai costruttori o proprietari di immobili di utilizzare, con riferimento a tutte le categorie di immobili e non solo a quelli di edilizia residenziale, questo nuovo strumento, già in uso negli altri Paesi europei. Con questa particolare tipologia di contratto il conduttore e potenziale acquirente acquisisce la disponibilità immediata dell’immobile ed il diritto all’acquisto entro una data, con lo scomputo delle rate pagate a titolo di locazione.

Se la stipula del contratto avviene nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata è soggetto a trascrizione nei Registri immobiliari.

Dalla trascrivibilità derivano gli effetti del comma 3 dell’art. 2465 bis del codice civile per cui gli effetti della trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare. Per i contratti rent to buy il predetto termine triennale è esteso a tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.

In sede di conversione è stato aggiunto il nuovo comma 1 – bis in base al quale le parti definiscono nel contratto la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto d’acquisto entro il termine stabilito.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a 1/20 del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titoli di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.   

In caso di fallimento del conduttore, il curatore, sentito il parere del comitato dei creditori, valuterà l’opportunità di continuare o meno il rapporto. Se il curatore decide di sciogliere il contratto il concedente avrà il diritto alla restituzione dell’immobile ed a trattenere i canoni a titolo di indennità.

In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue fatta salva l’applicazione dell’art. 67 comma 3 del regio decreto 267/42.

ART. 32 BIS AUTOTRASPORTO – ANTIRICICLAGGIO - DATA DI DECORRENZA: 12 NOVEMBRE 2014

In sede di conversione in legge del decreto sono state introdotte alcune disposizioni riguardanti il settore dell’autotrasporto.

Le imprese di autotrasporto che hanno ottenuto i contributi:

• ·        per l’acquisizione di beni capitali ex art 2 comma 2 lett. c) e d) DPR n. 227/2007 (interventi volti a realizzare l’utilizzo di modalità di trasporto alternative al trasporto stradale, l’ottimizzazione della catena logistica ed investimenti per l’acquisto di attrezzature e dispositivi atti a migliorare la sicurezza e l’impatto ambientale del trasporto stradale) devono obbligatoriamente utilizzarli come credito d’imposta in compensazione tramite il modello F24, salva la possibilità di richiedere espressamente l’utilizzo in “via diretta”.

Il credito:

• o   non è soggetto al limite annuale pari a € 250.000 ex art. 1 comma 53 Legge 244/2007
• o   può essere utilizzato in compensazione solo successivamente alla comunicazione da parte del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti  all’Agenzia delle Entrate degli elenchi dei beneficiari e dei contributi spettanti. 
• ·        per la formazione del personale ex art. 2 comma 2 lett. F) DPR n. 227/2007 hanno la possibilità di utilizzarli come credito d’imposta con le modalità suddette previa richiesta da parte del beneficiario.

Si evidenzia che “al fine di assicurare la tracciabilità dei flussi finanziari” il comma 4 dell’art. 32 bis del decreto dispone che  “tutti i soggetti della filiera dei trasporti” (committente-vettore-subvettore) devono utilizzare solamente sistemi di pagamento tracciabili indipendentemente dall’importo dovuto (strumenti elettronici, canale bancario e ogni altro strumento idoneo a garantire la piena tracciabilità delle operazioni ad esclusione del contante).

All’inosservanza della nuova disposizione è applicabile l’art. 51 comma 1 D.lgs. n. 231/2007, ossia l’obbligo in capo ai soggetti destinatari della normativa antiriciclaggio in relazione ai loro compiti di servizio e nei limiti delle loro attribuzioni e attività, di comunicare al MEF le infrazioni di cui abbiano notizie.

ART. 39. MODIFICA INCENTIVI ACQUISTO VEICOLI A BASSE EMISSIONI - DATA DI DECORRENZA: 13 SETTEMBRE 2014

Sono confermate le modifiche al D.L. n. 83/2012 che prevede il riconoscimento di un contributo ai soggetti che acquistano dal 14.03.2013 e fino al 31.12.2015, in Italia, anche tramite leasing, un veicolo nuovo a basse emissioni o che consegnano per la rottamazione, un veicolo, della medesima categoria di quello nuovo, di cui sono proprietari o utilizzatori.

In particolare, per effetto delle modifiche operate, viene ora previsto che, in caso di acquisto, per fruire del contributo è necessaria anche l’immatricolazione del veicolo ed il riconoscimento del contributO avviene “ a partire dalla data di operatività della piattaforma di prenotazione dei contributi, resa nota per gli anni 2014 e 2015 sul sito www.bec.mise.gov.it e fino al 31 dicembre 2015”.

Nel caso di consegna di un veicolo usato per la rottamazione invece, viene ora stabilito che non è più necessario che detto veicolo:

• ·        sia intestato da almeno 12 mesi dalla data di acquisizione del nuovo veicolo;
• ·        risulti immatricolato da almeno 10 anni prima della data d’acquisto del nuovo veicolo.

Vengono anche modificate le misure del contributo concesso, prima pari al 15% o 20% del prezzo del veicolo e ora, invece “fino al 15%” o “fino al 20%” del prezzo del veicolo. Resta immutato l’importo massimo del contributo concesso.