La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025) riapre ufficialmente le porte alla "de-commercializzazione" dei beni immobili strumentali. Per gli imprenditori individuali si apre quindi una finestra temporale strategica, dal 1° gennaio al 31 maggio 2026, per trasferire il patrimonio immobiliare dalla sfera d'impresa a quella privata beneficiando di un prelievo fiscale fortemente ridotto.
La misura, che ricalca nelle linee guida la disciplina del 2016, punta a favorire la flessibilità gestionale, permettendo di "mettere in sicurezza" gli immobili dell'azienda in vista di future successioni o cessioni/cessazione d'attività.
Ambito soggettivo - chi può aderire
In premessa è necessario chiarire che l’agevolazione non è per tutti. La norma si rivolge esclusivamente agli imprenditori individuali. Restano esclusi i professionisti e le società (per le quali esistono altre forme di assegnazione agevolata).
Possono aderire anche:
Può aderire anche chi opera in regime forfettario, sebbene per questi soggetti l’appetibilità della misura sia ridotta dall’assenza di plusvalenze tassabili in regime ordinario.
Ambito temporale
Il requisito temporale è stringente: la qualifica di imprenditore deve sussistere alla data del 30 settembre 2025 e deve essere mantenuta fino al 1° gennaio 2026, data in cui l’estromissione produce i suoi effetti legali e fiscali.
Ambito oggettivo - quali immobili estromettere
L’aspetto determinante è basato sulla strumentalità. Possono essere estromessi due tipologie di immobili:
L’immobile, però, deve risultare formalmente relativo all’impresa, ovvero iscritto nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili. Per gli immobili acquistati prima del 1992, la prova della strumentalità può invece basarsi sull'utilizzo effettivo al 30 settembre 2025.
L’imposta sostitutiva dell’8% e la sua “convenienza”
Il cuore dell’agevolazione risiede nell’imposta sostitutiva dell’8%. Normalmente, il passaggio di un immobile alla sfera privata genererebbe una plusvalenza tassata con aliquote IRPEF progressive (che possono superare il 43%).
Con questa norma, la base imponibile, calcolata come differenza tra il valore normale dell’immobile e il suo costo fiscalmente riconosciuto, viene colpita da un’aliquota fissa e molto contenuta.
Per agevolare i contribuenti, la legge permette di determinare il valore normale su base catastale. Applicando i moltiplicatori di legge alla rendita catastale rivalutata, l’imprenditore ottiene un valore certo, mettendosi al riparo da futuri accertamenti sul valore di mercato.
Gli adempimenti: scadenze e versamenti
L’estromissione è una scelta che si perfeziona con un "comportamento concludente" (come l'annotazione sui registri contabili) e viene suggellata con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi. Il pagamento dell’imposta sostitutiva è dilazionato in due rate:
È importante ricordare che l’omesso versamento non inficia la validità dell’operazione: l’imposta verrà iscritta a ruolo, ma l’estromissione resterà valida a tutti gli effetti.
L’impatto sull'IVA e sui contratti di locazione
Particolare attenzione va prestata all’IVA. Se all'atto dell'acquisto l'imposta era stata detratta, l'estromissione è considerata una cessione imponibile (o esente con eventuale rettifica della detrazione in decimi). Se invece l’immobile era stato acquistato da un privato senza IVA, apportato dall’imprenditore o acquisito ante 1973, l’operazione resta fuori dal campo di applicazione del tributo.
Per chi estromette immobili locati, la retroattività al 1° gennaio 2026 impone una ricalibrazione: i canoni percepiti da inizio anno non saranno più "redditi d'impresa" ma "redditi fondiari". Ciò comporta la necessità di stornare le fatture emesse nei primi mesi dell'anno con nota di accredito e integrare l'imposta di registro sui contratti di locazione, passando dall'aliquota agevolata dell'1% (per le imprese) a quella ordinaria del 2% (per i privati).
Perché conviene ?
Al di là del risparmio immediato sulla plusvalenza, l’estromissione azzera i rischi di tassazione futura. Una volta che l’immobile è tornato nella sfera privata da almeno cinque anni (e il calcolo del quinquennio parte dalla data originaria di acquisto, non da quella di estromissione), l’eventuale vendita successiva sarà totalmente esentasse. Un’opportunità di pianificazione patrimoniale che le ditte individuali non dovrebbero lasciarsi sfuggire entro il prossimo 31 maggio.