Per la Cassazione la vendita nel quinquennio di un immobile non adibito ad abitazione principale, ricade tra le ipotesi tassabili ai fini Irpef pur in assenza dello scopo di mero guadagno.
La plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata da meno di cinque anni in base a titolo diverso dalla successione non costituisce reddito tassabile soltanto se il cedente adibisce l'immobile ad abitazione principale. Negli altri casi è soggetta a tassazione. È la conclusione contenuta nella sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025 della Corte di cassazione.
Con riferimento alla fattispecie che ha dato vita alla controversia in esame, l’Agenzia delle entrate ha emesso un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione ai fini dell’Irpef la plusvalenza dal contribuente realizzata in seguito alla cessione a titolo oneroso di un bene immobile, acquistato l’anno precedente a un prezzo notevolmente inferiore.
La pretesa dell’Ufficio è fondata sul fatto che l'immobile non era stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La questione riguarda l’ambito applicativo dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, in base al quale rientrano nella categoria dei redditi diversi le plusvalenze realizzate tramite cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, fatta eccezione, tra l’altro, per gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento con pronuncia di primo grado ad esso favorevole, mentre la successiva pronuncia di secondo grado vedeva prevalere l’Agenzia delle entrate.
Il contribuente pertanto ha proposto ricorso dinanzi alla Corte di cassazione.
La Corte respinge i motivi del ricorso relativi all’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir e al conseguente perimetro della predetta norma sulla base del seguente ‘iter’ interpretativo. Secondo tale articolo, infatti, sono assoggettate a tassazione come redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguite nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Come risulta dal tenore letterale della norma, la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un'unità immobiliare urbana acquisita da meno di cinque anni in base a un titolo diverso dalla successione non costituisce reddito tassabile soltanto ove il cedente abbia effettivamente adibito l'immobile a propria abitazione principale. Il legislatore ha, quindi, inteso attribuire esclusivo rilievo alla situazione di fatto che consiste nella dimora abituale in un determinato immobile, a prescindere dalle risultanze anagrafiche.
Da ciò deriva che, così come deve riconoscersi al soggetto anagraficamente residente in un Comune la possibilità di provare che un immobile situato in altro luogo è stato effettivamente destinato a propria abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso prima della vendita, allo stesso modo deve essere consentito all'Amministrazione finanziaria di fornire elementi presuntivi idonei a vincere le contrarie risultanze anagrafiche, al fine di dimostrare che un immobile ceduto a titolo oneroso a meno di cinque anni di distanza dal suo acquisto non abbia costituito la dimora abituale del cedente nel periodo anteriore all'alienazione.
L’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir considera speculativa la vendita infra quinquennale di un immobile non adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso fra l'acquisto e la cessione, sulla base di una presunzione assoluta.
Non rileva in alcun modo, al fine di riscontrare la sussistenza o meno del presupposto impositivo, l’eventuale assenza di volontà speculativa in capo al cedente, in ragione della rilevata natura assoluta della presunzione sulla portata speculativa dell’operazione immobiliare.
La Corte di cassazione, pertanto, non ritiene viziata da errore la sentenza della competente commissione tributaria regionale nella parte in cui ha evidenziato che le modalità temporali ed il breve lasso di tempo intercorso tra l'acquisto e la stipula del preliminare di vendita, con corresponsione di una somma non irrilevante, ha portato a ritenere che l'acquisto dell'immobile sia intervenuto con finalità speculative e che pertanto non sussistano i requisiti per non assoggettare a tassazione la plusvalenza come reddito diverso ai sensi dell'articolo 67 del Tuir.
Ciò proprio in virtù della presunzione assoluta della finalità speculativa perseguita dall’alienante in caso di cessione onerosa di unità immobiliari acquisite da meno di cinque anni a titolo diverso dalla successione.