Le agevolazioni per il leasing dell’abitazione principale

Il leasing è un contratto con cui una società di leasing (banca, finanziaria o altro intermediario finanziario) si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore che si assume tutti i rischi, anche di perimento dell’immobile e lo mette a disposizione dell'utilizzatore stesso per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto/costruzione e della durata del contratto stesso.

Il corrispettivo periodico (rata) è detto canone (di leasing), la società di leasing e l'utilizzatore sono detti anche locatore e conduttore come in un contratto di affitto pur se il contratto è del tutto diverso e atipico.

Alla scadenza l'utilizzatore/conduttore ha facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito. (prezzo di riscatto)

BENEFICI FISCALI

L’agevolazione fiscale in oggetto prevede una detrazione fiscale del 19% sui canoni e prezzo di acquisto. Per 5 anni (dal 1/1/2016 fino al 31/12/2020) gli utilizzatori/conduttori possono fruire di una detrazione fiscale relativa ai canoni pagati e agli oneri accessori nonché al prezzo di acquisto nel caso di esercizio dell'opzione finale.

Se l'acquirente ha un’età inferiore ai 35 anni di età la detrazione del 19% si applica per canoni di leasing fino a massimo 8.000 euro e per il prezzo di acquisto/riscatto fino all'importo di 20.000 euro.

Se l’acquirente ha più di 35 anni il limite dei canoni di locazione si dimezza a 4.000 euro e il limite per il prezzo di acquisto si dimezza a Euro 10.000.

I requisiti per la fruizione sono:

- l'immobile oggetto del contratto dev'essere ad uso abitativo ed adibito ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e di una categoria catastale diversa da A1, A8 e;

- il soggetto utilizzatore/acquirente deve avere reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria;

- il soggetto utilizzatore/acquirente non deve essere proprietario di altri immobili abitativi.

Relativamente ai predetti requisiti, in assenza di pronunciamenti dell’Agenzia delle Entrate, il Notariato, nello Studio 29.1.2016, n. 4-2016/T, rileva che:

• la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al riscatto sono cumulabili;
• considerato che la ricorrenza dei requisiti relativi all’età (inferiore o meno a 35 anni) e al reddito complessivo (non superiore a € 55.000) è richiesta all’atto della stipula del contratto di leasing, il successivo superamento di uno di detti limiti non comporta la perdita del diritto alla detrazione;
• il requisito della non titolarità del diritto di proprietà su immobili abitativi quale causa ostativa alla fruizione dell’agevolazione prescinde dal luogo di ubicazione dell’immobile

Imposta di registro ridotta.

Per la registrazione dell'atto di acquisto da parte delle società di leasing dell'immobile da concedere in locazione finanziaria l'aliquota proporzionale dell'imposta di registro è ridotta all'1,5% (le ipotecarie e catastali rimangono fisse a 50 euro ciascuna).

TUTELE PER L’UTILIZZATORE

1. La sospensione del contratto di leasing

consiste nella possibilità di richiedere (mediante apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione al ricorrere dei presupposti di legge) la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichino, alternativamente:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
• la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione dei pagamenti delle rate del leasing, non comporterà per l’utilizzatore l’aggravio di commissioni o spese di istruttoria e senza la possibilità per il concedente di richiedere garanzie aggiuntive.

La sospensione non comporterà la maturazione di interessi sul debito e comporterà il differimento temporale dell’opzione finale di acquisto (riscatto). Potrà essere concessa :

• solo una volta;
• per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi nel corso del contratto. In tale situazione, la durata del contratto è prorogata per un periodo pari a quello della sospensione.

Se al termine della sospensione l’utilizzatore non riprende ad effettuare i pagamenti delle rate, il concedente potrà porre in essere la procedura di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore.

1. Fallimento della società di leasing

Il contratto di leasing proseguirà regolarmente e si applicherà la disciplina prevista per tale ipotesi dalla Legge Fallimentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing; pertanto il contratto prosegue e l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto.

In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell’utilizzatore in caso di fallimento del concedente.

1. Fallimento del venditore/costruttore

L’immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare e tenuto conto che il contratto di leasing è finalizzato a procurare all’utilizzatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad abitazione principale, è ragionevole applicare il disposto della Legge Fallimentare per il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili a uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

TUTELE PER IL CONCEDENTE

Risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore

Il Legislatore disciplina anche le situazioni che derivano dalla risoluzione del contratto di leasing a seguito dell’inadempimento dell’utilizzatore (tipico è il caso di mancato pagamento dei canoni).

In tale situazione, a seguito della risoluzione del contratto, la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene. È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento speciale previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino.

Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell’utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria).

In proposito, la Legge di Stabilità per l’anno 2016, prevede che nell’attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore. In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà, secondo il più volte richiamato Studio del notariato, adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive” che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).

Una volta venduto e/o ricollocato il bene, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati (secondo il tasso previsto dal contratto);
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, etc.;
• il prezzo pattuito per l’opzione finale (riscatto).

In caso di saldo negativo, l’utilizzatore dovrà rifondere al concedente la differenza. È proprio in relazione a quest’ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto, di evitare la svendita dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore