Cedolare secca sugli affitti – parte seconda

Proseguiamo la disamina delle caratteristiche generali della cedolare secca e dei soggetti interessati.

CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PIU’ IMMOBILI, DI CUI ALCUNI SOGGETTI AL REGIME DELLA CEDOLARE

Il provvedimento, nel punto 4, esamina l’ipotesi in cui il contratto di locazione ha ad oggetto più immobili, per alcuni dei quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

In tal caso, l’imposta di registro è comunque calcolata sui canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata espressa opzione.

Nel caso in cui il contratto preveda un canone indistinto, è necessario effettuare una ripartizione sulla base della rendita: l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita; l’imposta di bollo sul contratto di locazione deve essere assolta.

VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA

L’art. 3, comma 4, D.Lgs n. 23/2011, prevede che la cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF e demanda al provvedimento l’individuazione delle modalità di versamento degli acconti, stabilendone tuttavia la misura.

Il versamento, in acconto o a saldo, della cedolare, è eseguito tramite il modello F24.

Tale modalità di versamento è utilizzata, per i versamenti in acconto per il 2011, anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale (mod. 730).

1.       Il versamento degli acconti

Il punto 7 del provvedimento prevede che il versamento dell’acconto è dovuto  nella  misura ed entro le scadenze sottoindicate, distinguendo tra anno 2011 e successivi.

In particolare:

Anno 2011      

Per i contratti in corso nell’anno 2011, l’acconto della cedolare secca è dovuto nella misura dell’85% dell’imposta dovuta, entro le seguenti scadenze:

§         in unica soluzione entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52;

§         in due rate se pari o superiore a euro 257,52:

§        pari al 40% entro il 16 giugno 2011 (o entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0.40%);

§        pari al 60% entro il 30 novembre 2011.

Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011, nonché per quelli scaduti o risolti volontariamente entro il 31 maggio 2011, il versamento in acconto è effettuato in due rate (la prima entro il 16 giugno 2011, la seconda entro il 30 novembre 2011).

Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento in acconto è effettuato in unica rata entro il 30 novembre 2011.

Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011, il versamento in acconto non è dovuto.

Anno 2012 e successivi

Il versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2012 è dovuto nella misura del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e deve essere effettuato:

Ø       in unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52;

Ø       in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore a euro 257,52:

§        40% entro il 16 giugno di ciascun anno (o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0.40% a titolo di interesse corrispettivo);

§        60% entro il 30 novembre di ciascun anno.

Sull’acconto si applicano le regole e i principi previsti per le imposte dirette. In particolare:

• l’acconto è ritenuto congruo se di importo almeno pari al 95% (85% per il 2011) della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito;
• l’acconto non è dovuto se la base di calcolo non supera euro 51,65;
• la prima rata dell’acconto è rateizzabile, con interessi, secondo le disposizioni previste per le imposte dirette.

Vale la pena sottolineare che per l’anno 2011, il contribuente potrebbe essere esposto al rischio di versare l’importo  dell’acconto della cedolare secca in misura eccessiva.

Infatti, i soggetti che presentano il modello 730, che hanno immobili locati e che optano per la cedolare secca anche per il 2011, dovranno procedere in modo autonomo al versamento dell’acconto della cedolare con il modello F24 (come sopra indicato). Oltre a ciò, il soggetto che presta assistenza fiscale calcolerà, in massima parte, gli acconti, con il metodo storico, quindi sulla base del reddito complessivo, relativo all’anno 2010, in cui è compreso anche quello derivante dalla locazione. Analogo problema sussiste in caso di presentazione del modello Unico.

Per ovviare a tale inconveniente, l’acconto potrebbe essere calcolato, anziché con il metodo storico, con quello previsionale (escludendo dalla base di calcolo dell’acconto dovuto il canone di locazione per il quale si intende optare per la cedolare secca). Ovviamente, si ricorda che tale metodologia di calcolo espone a sanzioni nel caso in cui, a posteriori, l’acconto risulta essere stato versato in misura inferiore a quello dovuto sulla base dei redditi reali dell’anno 2011.

La Confartigianato ha sollecitato al riguardo l’Agenzia a fornire chiarimenti che possano evitare al contribuente di anticipare l’imposta oltre la misura dovuta: al riguardo, ha proposto, in alternativa al metodo previsionale, di determinare l’acconto IRPEF con il metodo storico depurando, poi, il versamento di un importo pari all’acconto relativo alla cedolare secca (che sarà versato in modo autonomo con il modello F24).

DECORRENZA DELLA CEDOLARE SECCA E DISCIPLINA TRANSITORIA PER L’ANNO 2011

Il nuovo regime della cedolare trova applicazione, per espressa disposizione legislativa (art. 3, comma 2), a decorrere dall’anno 2011 e, dunque, sui redditi prodotti a partire dal 1° gennaio 2011.

Il paragrafo 6 del provvedimento precisa che il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso, anche con scadenza anteriore al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del decreto legislativo 23/2011), ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data.

Si espongono le singole fattispecie.

1.       Contratti in corso

Per i contratti in corso nel 2011, scaduti o risolti alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla data del 7 aprile 2011 per i quali la registrazione è stata già eseguita e per quelli prorogati per i quali il relativo pagamento è stato già effettuato, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi per il 2011, da presentare nell’anno 2012.

L’imposta di bollo e di registro già pagate non sono rimborsate.

Il locatore è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca.

Per i contratti prorogati, per i quali  il termine per il pagamento dell’imposta di registro scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno 2011, l’opzione per la cedolare può essere espressa entro il 6 giugno con il modello 69 cartaceo; non è dovuta l’imposta di registro e di bollo.

2.       Contratti nuovi

Per i contratti nuovi per i quali il termine di pagamento dell’imposta di registro scade tra il 7 aprile 2011 ed il 6 giugno 2011, la registrazione può essere effettuata entro il 6 giugno e, in tale sede, si può optare per la cedolare. Non sono dovute imposta di registro e di bollo.

Per i contratti nuovi, per i quali il termine di registrazione scade dal 7 giugno 2011, la registrazione va effettuata entro i 30 giorni, senza pagare imposta di registro e di bollo qualora si opti per la cedolare secca.

3.       Risoluzione del contratto

In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, nonché di risoluzione ad una data in cui non è scaduto il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per la cedolare si può esprimere anche entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione, mediante il modello 69 ed ha effetto per l’applicazione della cedolare per il periodo d’imposta 2011. L’opzione per la cedolare, espressa in sede di risoluzione, vincola il locatore al versamento dell’acconto (se dovuto) per il 2011; non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

SANZIONI

Il nuovo sistema sanzionatorio è abbastanza pesante. 

1.       Omessa dichiarazione del canone di affitto nel modello Unico o nel modello 730.

La mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto comporta il raddoppio delle sanzioni : 400% dell’imposta non versata. Nessuna riduzione delle sanzioni in caso di definizione concordata con l’Ufficio accertatore o di acquiescenza all’accertamento.

2.       Omessa registrazione del contratto di affitto.

In caso di mancata registrazione del contratto di locazione o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di contratti di comodato fittizi, se l’inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo:

• la durata di quattro anni decorre dalla data di registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni;
• il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, con decorrenza dalla data di registrazione. E’ fatto salvo un eventuale canone inferiore determinato dalle parti.

Si viene a creare, quindi,  un conflitto di interessi tra l’inquilino ed il proprietario.

Al fine di evitare gli effetti sopra menzionati, è concesso un termine di 60 giorni dall’entrata in vigore del decreto sul federalismo per provvedere alla registrazione. La registrazione dovrebbe avvenire entro il 6 giugno 2011.

Resta fermo il potere del fisco di verificare se il contratto era in essere nei cinque anni precedenti e richiedere le imposte arretrate e sanzioni.

I contratti non registrati sono nulli ai sensi della legge 311/2004.