Le novità del Decreto Sblocca Italia ( DL n. 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 13 settembre 2014)

Analizzeremo qui di seguito le principali novità di carattere fiscale introdotte dal Dl 133/2014. In particolare è stata introdotta una specifica deduzione dal reddito complessivo a favore dei contribuenti persone fisiche che acquistano unità immobiliari di nuova costruzione/ ristrutturazione da destinare alla locazione; la nuova deduzione spetta nella misura del 20% del prezzo di acquisto. Per i contratti “rent to buy” è prevista la trascrizione nei registri immobiliari. Sono state modificate le condizioni per fruire del contributo per l’acquisto di veicoli a basse emissioni. Gli accordi di riduzione dei canoni di locazione possono essere registrati in esenzione da imposta di bollo e di registro. Ridefiniti anche gli interventi edilizi sugli edifici.

RIDEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI – ART. 17

E’ stato ampliato il concetto di “manutenzione straordinaria”. Rientrano ora negli interventi di “manutenzione straordinaria” anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

La modifica ha delle ripercussioni in ambito Iva.

A seguito della modifica sopra citata alcuni interventi che prima rientravano nelle opere di “restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, ora sono confluite nelle lettere a) e b) del DPR n. 380/2001.

L’art. 127-terdecies, Tabella A, parte III allegata al DPR 633/72 prevede che alle cessioni di beni finiti forniti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio con esclusione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, è applicabile l’aliquota del 10%.

Le cessioni di beni finiti da destinare invece agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere effettuate applicando l’aliquota ordinaria del 22%.  

Sono inoltre soggetti all’aliquota agevolata del 10% gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti su “fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata”. I medesimi interventi effettuati su fabbricati che non rientrino tra quelli sopra menzionati, sono soggetti all’aliquota del 22%.

Al fine di determinare correttamente l’aliquota da applicare è necessario quindi porre particolare attenzione nel definire gli interventi edilizi eseguiti sui fabbricati.

ACCORDI DI RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE – ART. 19

Gli accordi di sola riduzione del canone, di un contratto di affitto già esistente, possono essere registrati in esenzione da imposta di bollo e di registro.

DEDUZIONE IRPEF PER L’ACQUISTO O LA COSTRUZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI DESTINATI ALLA LOCAZIONE – ART. 21

Alle persone fisiche non esercenti attività commerciale che, dal 01.01.2014 al 31.12.2017, acquistano immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi, per poi concederli in locazione entro sei mesi, per almeno otto anni continuativi, è riconosciuta una deduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo di spesa di 300mila euro (per una deduzione massima, quindi, di 60mila euro).

La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo (al massimo 7.500 euro all’anno).

L’agevolazione spetta anche in caso di costruzione in appalto di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta, in riferimento alle relative spese per le prestazioni di servizi rese dall’impresa che esegue i lavori.

1. 1.      Caratteristiche dell’immobile oggetto dell’agevolazione

La deduzione spetta a condizione che:

•             l’unità immobiliare sia a destinazione abitativa, e non sia classificata nelle categorie A/1, A/8, A/9;
•             l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B in base alla normativa nazionale o regionale;
•             l’unità immobiliare sia destinata alla locazione, entro 6 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione dei lavori di costruzione;
•             la locazione abbia una durata di almeno 8 anni continuativi. Il diritto alla deduzione non viene meno se, prima dello spirare del termine suddetto, il contratto si risolve per motivi non imputabili al locatore ed entro un anno, viene stipulato un nuovo contratto;
•             il conduttore ed il locatore non siano legati da un rapporto di parentela di primo grado;
•             il canone di locazione non sia superiore a quello definito per i contratti a canone concordato o nella convenzione tipo di cui all’art. 18 del DPR 380/2001, stipulato per il rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata o dai contratti a canone speciale (art. 3, comma 114, Legge 350/2003)
•             l’unità immobiliare non sia ubicata in zona E, ovvero in zone destinate ad uso agricolo.

La deduzione spetta anche in caso di acquisto di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il limite massimo di spesa di 300.000 euro.

La deduzione, da ripartire in 8 rate annuali di pari importo, decorre dal periodo d’imposta di stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali sulle medesime spese.

Le disposizioni attuative saranno definite da un apposito decreto.

CONTRATTI DI GODIMENTO DI IMMOBILI E SUCCESSIVA ALIENAZIONE – ART. 23

L’art. 23 del Dl 133 ha introdotto nel nostro ordinamento la nuova fattispecie contrattuale del “rent to buy”. Trattasi di una particolare tipologia di contratto con il quale il conduttore e potenziale acquirente acquisisce la disponibilità immediata dell’immobile ed il diritto all’acquisto entro una certa data, con lo scomputo delle rate pagate a titolo di locazione.

Il contratto di “rent to buy” se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, è soggetto alla trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.

La trascrizione tutela l’acquirente per un massimo di 10 anni. 

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero di canoni pari ad almeno 1/20 del numero complessivo degli stessi.

In caso di inadempimento per cause imputabili al concedente, lo stesso deve restituire i canoni imputati al corrispettivo, maggiorati degli interessi.

Se parte inadempiente è il conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e salvo diversa pattuizione tra le parti, a trattenere i canoni a titolo di indennità.

In caso di fallimento del concedente il contratto di “rento to buy” prosegue, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, comma 3, RD n. 267/42.

La revocatoria non è esperibile se il contratto:

•             è stato trascritto;
•             è stato concluso al giusto prezzo;
•             ha per oggetto immobili adibiti ad abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il 3° grado ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività dell’impresa acquirente.

Nel caso di fallimento del conduttore, il curatore, sentito il parere del comitato dei creditori, valuterà l’opportunità di continuare o meno il rapporto. Se il curatore decide di sciogliere il contratto, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile ed a trattenere i canoni a titolo di indennità.

INCENTIVI SU VEICOLI A BASSE EMISSIONI – ART. 39

Sono state modificate le condizioni per la fruizione del contributo da parte dei soggetti che acquistano un veicolo nuovo di fabbrica a basse emissioni e consegnano alla rottamazione un vecchio veicolo di cui siano proprietari. Il decreto in esame prevede un contributo:

•             fino al 20% del prezzo di acquisto, nel 2013 e 2014, con un massimo di 5.000 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 50 g/km;
•             fino al 15% del prezzo di acquisto, nel 2015, con un massimo di 3.500 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 50 g/km;
•             fino al 20% del prezzo di acquisto, nel 2013 e 2014, con un massimo di 4.000 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 95 g/km;
•             fino al 15% del prezzo di acquisto, nel 2015, con un massimo di 3.000 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 95 g/km;
•             fino al 20% del prezzo di acquisto, nel 2013 e 2014, con un massimo di 2.000 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 120 g/km;
•             fino al 15% del prezzo di acquisto, nel 2015, con un massimo di 1.800 euro, per i veicoli a basse emissioni complessive che producono emissioni di CO2 non superiori a 120 g/km.

Il contributo spetta per i veicoli acquistati ed anche immatricolati a partire dalla data di operatività della piattaforma di prenotazione dei contributi, resa nota per gli anni 2014 e 2015 sul sito web www.bec.mise.gov.it, e fino al 31.12.2015.

A fronte dell’acquisto del nuovo veicolo deve essere consegnato alla rottamazione un veicolo già posseduto (anche in leasing), della medesima categoria di quello acquistato.

Non è più necessario che il veicolo consegnato per la rottamazione:

•             sia intestato da almeno 12 mesi dalla data di acquisto di quello nuovo;
•             risulti immatricolato almeno 10 anni prima rispetto all’acquisto del nuovo mezzo.

Il contributo viene riconosciuto dal venditore mediante compensazione con il prezzo di vendita. Le case costruttrici rimborseranno il venditore e recupereranno il contributo quale credito d’imposta attraverso l’istituto della compensazione.