Le nuove misure dettate dal DL 47/2014 sulla fiscalità degli immobili abitativi

Il Decreto 47/2014 convertito nella Legge n. 80 del 23 maggio 2014, ha introdotto una serie di disposizioni in favore dei conduttori ed acquirenti di alloggi sociali, oltre che novità sulla limitazione del bonus per l’acquisto di mobili destinati all’arredo dell’immobile ristrutturato, sulla applicazione della cedolare secca e sulla salvaguardia degli effetti della disciplina applicabile ai conduttori che hanno denunciato le locazioni abitative non registrate.

ART. 5 -  SALVAGUARDIA DEGLI EFFETTI PRODOTTI DALLE NORME SULLA EMERSIONE DEI CONTRATTI LOCAZIONE NON REGISTRATI

L’omessa  registrazione di un contratto di locazione o la registrazione di un contratto con l’indicazione di un canone inferiore a quello reale comportavano la fissazione della durata del contratto in quattro anni e la determinazione del canone d’affitto nella misura pari al triplo della rendita catastale ( art. 3 commi 8 e 9 del D.Lgs n. 23/2011). La Corte costituzionale ha però dichiarato illegittima tale disposizione. Restavano quindi da definire gli effetti prodotti dalla sentenza sui contratti emersi. Il Dl 47/2014 ha fatto salvi, fino al 31.12.2015, gli effetti prodotti a favore degli inquilini che hanno denunciato la presenza di contratti irregolari dal punto di vista fiscale. 

ART. 6 – TASSAZIONE REDDITI DA LOCAZIONE DI ALLOGGI SOCIALI

I redditi derivanti dalla locazione di alloggi sociali concorrono alla formazione del reddito di impresa ed alla formazione della base imponibile Irap nella misura del 40% del loro ammontare, fino alla data del riscatto da parte del conduttore ovvero per un periodo non superiore a 10 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione. L’efficacia della misura è subordinata al parere della Commissione europea.

ART. 7 – DETRAZIONI FISCALI IRPEF PER IL CONDUTTORE DI ALLOGGI SOCIALI

Per gli anni dal 2014 al 2016 ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale spetta una detrazione pari a :

• 900 euro, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• 450 euro, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.

ART. 7 COMMA 2 BIS – BONUS MOBILI

E’ stata modificata la disposizione della Legge di stabilità 2014 che legava il limite di 10.000 del bonus per l’acquisto di mobili da destinare all’arredo degli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione, all’importo delle spese sostenute per la ristrutturazione stessa. Dal 2014 la spesa per l’acquisto dei mobili non poteva superare l’importo delle spese di ristrutturazione. Il comma 2-bis dell’art. 7, introdotto in sede di conversione in legge del Dl 47/2014, toglie tale limite. Le spese sostenute per l’acquisto dei mobili possono superare l’ammontare delle spese sostenute per la ristrutturazione.

ART. 8 – RISCATTO DELL’ALLOGGIO SOCIALE AL TERMINE DEL CONTRATTO

Le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli alloggi sociali possono prevedere la possibilità di riscatto e le relative condizioni economiche. Il riscatto non può avvenire prima di 7 anni a decorrere dall’inizio della locazione e può essere esercitato solo dai soggetti privi di altra unità immobiliare ad uso abitativo idonea alle esigenze della famiglia. L’abitazione non può essere ceduta prima del decorso di 5 anni dal riscatto.

Parte dei canoni pagati possono essere imputati dal conduttore in acconto sul prezzo del futuro acquisto.

Ai fini delle IIDD ed ai fini Irap i corrispettivi si considerano “canoni di locazione” anche se imputati in acconto sul futuro acquisto.  In caso di riscatto i corrispettivi percepiti in conto acquisto dell’immobile si considerano di competenza dell’esercizio in cui avviene il riscatto. Le eventuali imposte pagate in relazione agli acconti sul prezzo ricevuti, costituiscono un credito d’imposta le cui modalità di determinazione ed utilizzo sono demandate ad un decreto interministeriale. Le disposizioni contenute nell’art. 8 si applicano ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto (29.03.2014).

ART. 9 – RIDUZIONE ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA

Per il periodo 2014 – 2017, l’aliquota prevista per l’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione a canone concordato è fissata nella misura del 10%.

E’ possibile optare per l’applicazione della cedolare secca anche per i contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro purché siano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni, con rinuncia all’aggiornamento istat.

L’aliquota ridotta del 10% può essere applicata anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali negli ultimi 5 anni dalla data di entrata in vigore della presente legge  (decorrenti dal 28 maggio 2014) sia stato proclamato lo stato di emergenza dovuto a calamità. 

Entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del DL 47/2014 il CIPE aggiornerà l’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa.

ART. 9-BIS – IMU SU IMMOBILI POSSEDUTI DA NON RESIDENTI

La legge di conversione del DL 47/2014 ha introdotto, con effetto dall’anno 2015, l’assimilazione all’abitazione principale di una sola casa di civile abitazione posseduta dai cittadini non residenti, iscritti all’AIRE, già pensionati nei rispettivi paesi di residenza, posseduta a titolo di proprietà od usufrutto condizione che non sia locata o concessa in comodato.

E’ stata perciò soppressa la facoltà dei comuni di assimilare ad abitazione principale, ai fini Imu, l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero.

La disposizione ha effetto dal 2015.

Le imposte TASI e TARI sulle suddette unità immobiliari sono ridotte nella misura di due terzi.